Excerpt 11：一个炒房者的思考
2010年的房地产预测“神贴”到底有多神?
以下是精华部分：
2010年的房地产调控，让很多人看到了希望：让房价降得再猛烈些吧。还有人更是幸灾乐祸似的呼喊：让房地产赶紧崩盘吧。让没房子的好好看看有房子的笑话，是人生的一大快事。
但是我们是不是要仔细想想，为什么调控？调控期望得到什么样的效果？
1、是如千千万万想买房子的人期望的那样，让人人买的起房吗？
2、是如千千万万的老百姓期望的那样，让房地产崩盘，开发商上吊，地方政府不再靠卖地实现GDP吗？
2010年房价下跌已经变成了人民最急切的期望，已经高过了解决超贫困家庭的温饱问题，已经超过了子女教育，医疗和养老。并且为房地产必须下降提出了若干义正言辞理由，总结下来无外乎三条：
1、人人都有居住权。房子是用来住的，不是用来炒的。
2、房子太贵了，租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盘。
3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。
的确，当经济过热，房价过高，会对经济运行和社会安定带来较高的风险。这也是国家所担忧的。防范金融风险，一切维稳才是中央考虑的重中之重。
而民间所总结的三条，应该和调控的原因和目的基本不沾边。让我们一条一条的分析一下：
1、人人都有居住权：房子是用来住的，不是用来炒的
其实这是一个伪命题。房子包括房屋及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值；而土地所具备稀缺性，决定了土地的投资价值。房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。
任志强说的并没有错，居者有其屋并不等于人人享有商品房的产权。居住的房屋也不等于商品房。
2、房子太贵了：租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盘
这个问题比较大。房价是不是太贵了？有没有泡沫？
我们首先从国民的收入结构来分析
一个遵从“丛林法则”的精英社会决定了国民收入的金字塔结构。
既然是金字塔，底端的中低收入者占据了金子塔的最大比例，但是大家要知道金字塔的顶端既使只有10%人口，那也将是一个1亿多的绝对庞大的数字，远远超过了绝大多数西方国家的人口总和。
而北上广深以及三十多个省会，这些个靠掠夺全国或者一省资源，以牺牲大多数人口的利益为代价发展壮大起来的超大型及大型城市，需要容纳全国1亿多的精英人群，是否能得出房地产严重泡沫，空置率过高的结论？
当低收入者们努力挥洒汗水期望着自己年薪能够超过5万，8万，10万。。。的时候，他们可能做梦也想不出精英阶层手中究竟拥有多少财富。
精英们会象底层老百姓们一厢情愿认为的那样：因为一个区区房产税而恐慌性抛弃手中的大量房产吗？
答案显然是否定的。
可以确认的是，房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。
为了便于分析，我们剥离掉商品房（注意：只是商品房，而不是房屋）的社会属性，先把它看做商品。是商品就有他的内在规律。
什么决定商品的价格，价值？对不起，我只能说你上学上傻了。
是供求关系，只有供求关系。
我们判断一个核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。
如果你在北京海淀区上班，即使你在山海关拥有1000平方米的住宅也不能替代你住在北京市近郊区以内的愿望。而无论你是租房，分房还是买房，只要你还在海淀区上班，你就必须住在北京市近郊区以内。
假设你挣得钱不足够多，你需要租一套房子解决你的上班问题，上班距离的远近及居住的质量，取决于你愿意支付的租金。
假设你的钱够买房子，我相信你更愿意买房，因为你可以拥有房屋的产权和房产增值的收益。而买房子的大小，品质，离你上班的远近，取决于你手中的资金和你对未来收入的预期。
买房问题很象是中国的上学问题，而且简直是异曲同工。
假设你家附近有个重点中学，教学质量很好，考大学几率很高，而其他的学校你觉得不理想，你肯定希望无论如何自家小孩也要上这个重点中学。
上重点中学凭什么？我们简单的剥离掉其他社会因素的影响，可以认为想上重点中学就要凭好成绩，小孩努力考到前多少名，就可以上重点中学。这与努力赚钱买房是一个道理，有钱的出高价就能买到好位置好环境的房子。
我们再加入社会因素的影响，比如某大人物看到这个中学很抢手，很可以赚一笔，于是就设计了加分项，谁给自己送的钱多，就给谁加分，于是小孩要上重点中学不但要考高分，还要送钱加分。
同理，当好位置的商品房成为稀缺资源，各类炒房客的出现是必然的。
如果说炒房客加高价给最终住户的行为会产生泡沫，那么重点小学和公立幼儿园高昂的择校费应不应该也叫做泡沫？
尽管炒房和公立幼儿园加价成为普遍的社会现象是令人痛心的，但它们不以刚需人群的意志为转移的存在着，且与泡沫无关。
最被提及与泡沫有关的是以下两点：
第一，中国的房价甚至高于某些发达国家的房价。
其实，众所周知的是：不光房价高于某些发达国家，石油，高速，教育，医疗，税收等费用都远远高于某些发达国家。
而且中国的精英人群尽管所占比例不大，但是绝对数量足够大，而且精英平均收入甚至远远高于某些发达国家的收入水平。
第二：租售比问题
这个问题不用过多解释，使租售比更合理的方法不是只有降低房价一种，还有一种更靠谱的：房租大幅度上涨。而且已经在行动中。房租长期保持低价就像1990年以前的和田玉长期保持低价一样不可能。
3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难
这个问题其实也不用多解释，懂经济学的该明白自然会明白，不会轻易被忽悠，不懂的解释半天也不会明白。
简单的可以这样说，物价上涨是经济过热，钞票印多了的后果。而房地产因为稀缺性和易保存比较吸金，所以吸收了大量的钞票，以至于大家光看到了房地产的飞涨。
其实如果房地产交易量下降，不再具有吸金功能，那么农产品等生活必须品以及房屋租金等等就会大幅上涨。这是因为多出来的大量钞票总要有个流向，如果不被房地产吸收，就会被大蒜，绿豆，姜，及全部生活必须品的上涨来吸收
事实也证明确实如此。2010年房产调控后，物价上涨的势头非常迅猛。
那麽是不是房地产就没有泡沫呢？
这个问题谁也不知道，因为到现在政府拿不出一份权威的数据来说明房地产到底有无泡沫。
但是房价高了就有风险，政府从感性上还是有清楚认识的。
注意，我们前面啰嗦了很多，现在才开始接近这次调控的真实意图。
防范金融风险？不错，你说的很对，但是没这么简单。
辨别利益是看透一切事物真相的武器。
高房价谁是受益者？
诸侯、开发商、炒房客。
独独缺了中央。
这时你是否猜到中央为什么要调控？如果还猜不到没关系，听我道来。
纵观古今，上位者最不能容忍的是别人受益，自己背黑锅。
大开发商，小开发商，大炒房客，小炒房客，地方政府都是收益者，但是风险却由中央来抗。这是一笔很不划算的买卖。
而房地产混战的局面，造成了国家队央企成员只有凭财大气粗高价拿地的份，钱花的最多，风险却抗的最大。
中央深深的感觉到要想国家队受益，要想控制风险只有做到两个字：垄断。
提高资金门槛，让小开发商，小炒房客，有点钱的小老百姓退出这个游戏。房地产很好玩，但不是小人物应该玩的。
先让市场冷静，彻底整顿，踢出那些个小角色，然后国家队出马，绝对垄断的市场，才能够统一定价，才能够控制风险，才能够利润最大化。
既然油价高于美国是合理的，那麽房价高于美国一定也是合理的，关键在于垄断。
不仅仅是房价的垄断，因为过高的垄断定价将会使交易量下降，国家队也需要资金周转。
真正厉害的，还是房租的垄断。公租房的推出是房租垄断进程的里程碑。
至于苦等廉租房的老百姓，不要抱太大的希望。
城市要建设，地铁，广场，政府大楼都要上马，钱从哪里来？不会无缘无故凭空出来。
想想小学就近上学，但是重点小学真的就近就能上吗？小学名额可以寻租，经适房，廉租房也是一个道理。
说到房产泡沫的问题，就不得说说官方的统计数据。
官方的统计数据从来是可以很雷，但不可以很真。
我们的统计原则基本就是：村骗乡，乡骗县，一骗骗到国务院。
不知道有人去市、县、乡、村进行过社会调查没有？
社会调查是怎么一回事？
我来告诉你，所有的关于人口、收入、田地、贫困户的数据都是官方统一编写，统一口径，如果胆敢有哪个小民对调查人员乱说，那是吃不了兜着走的。
你问了数据编来编去的意义在哪里呢？
意义很大，起码跟向上申请拨款是关系非常密切的。数据不假，钱从哪来？
统计数据无所谓是否真实并不重要，重要的是它是获得利益的重要手段。
假设官方想证明房地产不存在泡沫，那么一定拿的出不存在泡沫的统计数据作证。
反之，也一样。
好比,CCAV为了证明高空置率的结论，派出记者专门找偏远且刚刚完工的楼盘，进行了一次纯粹为了证明内部已事先得出结论的毫无科学依据的调研。
而地方政府为了证明刚需多么强劲，也立刻拿出了选择性失明的统计数据来进行回击。
无论是左还是右，同样都是不科学，都是现有结论，再有证据。
我们到底应该信谁
闲扯了一下统计数据
还是回到这次调控中来
房地产游戏的模式三个环节：地方政府卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售
地方政府卖地之后，剩余的风险和收益都归银行和开发商
地方政府卖地的款则用于地方广场，地铁，公路之类的建设和权贵的挥霍。
地方政府只负责卖地，是无风险的买卖。当然还有人企图利用无知老百姓的群情激奋来进一步收取房产税来提高地方政府收入。
税收从来都是向下游转嫁的，政府多收出来的钱一定是通过最下游的房租来体现。
当然，也有很多明白人士大声疾呼反对房产税。
但是，政府是不会理会部分明白人反对房产税的呼声的。
真正对房产税的顾及来自于地方政府对土地出卖前途的担忧，真是鱼与熊掌不可兼得。
尽管无知群众的呼声很高，然而房产税征收一旦实际操作起来，就会变的不得人心，征收难度非常之大，实际效果难以预知。也就是说政府没有底。而如果房产税征收效果不佳，地方政府卖地收入再受到巨大影响，那就真正是得不偿失了。
就会变成赔了夫人又折兵。
这样的买卖，政府是不会轻易做的
房地产的现状是，商品房二级市场是由各种类型的开发商自由竞争的，一手房开发商之间的竞争，二手房投资客之间的竞争。
房价为什麽在一个自由竞争的市场上能够持续上涨？因为稀缺性。不是房屋的稀缺性，而是房屋所必须占用的土地的稀缺性。
有些群情激奋的群众立刻以6500万套房子空置的事情提出质疑，还有ccav的报道，那是要多煽情又多煽情。
我们无需说6500万套的真实性（明白人都知道非常离谱）和空置率的科学性。为什么不说，因为这种稀缺性跟空置率就完全没有关系。商品房的稀缺性是相对人民币而言的。人民币印多了，资金没地方去，商品房就涨价了。
垄断的市场是没有风险的，土地是完全垄断的，所以地方政府完全没有风险。
而商品房是自由竞争的市场，是具备风险属性的，尽管由于大量印钞造成了商品房的飞涨，但随着房价的高涨，风险也在积聚。
地方政府土地垄断没有风险，完全可以置身事外。
可是银行呢？属于国家的银行。
银行正在承担自由竞争市场房价高涨积聚的风险。
这是中央不允许看到的，地方政府受益，而风险全部甩给中央。
既然垄断的市场是没有风险的，那还是让房屋和土地一起垄断好了。
垄断还可以解决一个问题：社会稳定。
常被媒体和群情激奋群众所提及的一个重要问题就是:房价收入比。
大量印刷的人民促成了房价高企（因为商品房实在是具备了大资金需要的所有投资品属性），可是那些个巨额的资金普通老百姓并没有见到。
路人甲：我们一个月就挣2000多块钱，干一辈子买不起房啊。
路人乙：我一个月上万都买不起房。
媒体：一个家庭不吃不喝22年买一套房
大量的疯狂印刷的人民币在哪里呢？
在精英手里。
我们在回顾一下开篇，中国目前奉行的是精英社会，丛林法则，金字塔式收入结构。
人民币再多，也不可能流到金字塔的底端。
地方政府垄断卖地也就让百姓们发发牢骚。
而炒房客，开发商赚的盆满钵满就让生活在中下层的老百姓眼红和不能容忍。
不患寡而患不均啊。
垄断，国家队的垄断，可以解决眼红问题，也就是社会稳定问题。
还有一个最重要的问题：银行和民营开发商之间，是官与民之间的问题。
而银行和国家队央企，是左兜和右兜的问题。
土地是垄断的
然而房屋垄断并不是一件容易的事情。
因为民间百姓手里是存在大量二手房的.当然这也是为什么调控的板子只打在二套房、投资客、炒房客身上的原因。
同样，房租的垄断也并不是一件容易的事情，因为民间百姓手中的大量二手房都具备出租的特性。
俗话说，问渠哪得清如许，唯有源头活水来。
要垄断，必须抓住源头。
源头在哪里？
在一级市场，而不是二级市场。
房地产的垄断就是要国家队从一级市场做起，从一级市场开发着手完成对商品房开发的垄断。
一级市场，那是一个高高的门槛，民间资金，就让他该干嘛干嘛吧，房地产不是你玩的。
一级市场包括的内容是一般开发商无法参与的：
城市规划，城中村改造，旧房拆迁，城市综合体开发。
可以说从规划、改造拆迁、开发、到二级市场销售，一条龙服务。
一级市场开发的最大特点就是可以创造需求：你不是有房子吗？我拆掉你的房子，看你有没有刚需！
国家垄断控制风险的意义还在于：需求可以拆出来！
以后的路，民营开发商的日子将变得越发艰难。
土地是地方政府的，商品房开发是央企和国企的。
处于金字塔下层的40%家庭，如果还没有一套自己的房子，那么买一套自己的房子就越发的变得不可能。
商品房将逐渐往金字塔的上层积聚。
处于金字塔下层40%的无房家庭将只能以租房来解决居住问题。
租金的快速上涨期即将到来，政府已经盯上了房租这块巨大的蛋糕。因为房租的收益比房产税更靠谱，更具有操作性。
公租房，呼之欲出
政府的公租房要想租出好价格，有两种方式
1）减少市场可出租房源（北京就这样干了，拆迁廉价城中村）
2）提高竞争房源的成本。（所以我认为推出房产税是大概率的事情，
因为政府的公租房是不需要交房产税的）
于是竞争房源的房租暴涨，政府的公租房也就可以羞羞答答的打个9折来
安抚一些底层了，反正所有的黑锅都有竞争房源的房东背了
——————————————————
房产税的问题我觉得政府还是慎重的
1、如果采用不公平法则：
公务员，垄断企业，事业单位的福利房不上税，权贵与利益集团购买囤积的大量商品房不上税，只有普通百姓上税，会加剧社会矛盾，而房产税会大幅提升租金，在公租房没有大量建起来之前，对稳定不利，维稳才是第一要务。
2、如果实行公平法则：
小产权房，福利房，权贵囤积房都要上税，执行难度太大，可操作性不强，阻力几乎难以逾越。
如果真的收房产税，采用不公平法则的可能性最大，普通的无房百姓生活将变得非常艰难。
维稳问题其实最终还是吃饭问题。
房价上涨可以不买，如果房租价格不能控制，农产品价格不能控制。一旦大批群众吃饭出现了问题，维稳就无从谈起了。这个底线，政府或许还是要严守的。
说到公租房问题
首先还是要提到我们实行的双轨制
从某一方面可以简单的理解为统治阶级内和统治阶级外。
也就是我们常说的体制内，体制外。
体制内:公务员、垄断企业及医院高校科研院所等事业单位。
体制外：外资、私企打工者，个体工商户，农民，这里面也应当包括高层的老板和最底层的长期无业人员。
我们感受最深的就是涨工资的问题，一旦政府涨工资，那就一定是体制内涨工资，跟体制外完全没有关系。在金融危机的08年，大批企业关门，减薪，裁员，美国欧洲因为钱紧不得不降低公务员薪水。而这时，我们神奇的国家在干一件事：公务员普遍加薪，是“为了全国百姓着想”—刺激消费。
还有保障房问题，这个也是我们感受最深的：保障房=公务员及垄断企业住房；解决住房问题变成了如何让领导干部住更多更大的房子，如何让体制内员工拥有足够舒适住房的问题。
体制外的群众，那是别想得到一点好处的。
公租房的推出，也要解决两个问题：
1、体制内的最下层（最下层也是统治阶级，也就是是古代官吏中的吏）员工的基本住房问题
2、向体制外被统治的小民稳定收钱的问题。
关于为何全民炒房？
一、资本不是傻子，一定会趋利，所以资本放弃了操心受累不挣钱的实体经济，转而投向房地产。房地产的调控，让资本又进入了黄金、农产品领域参与爆炒，反正就是不进实体经济。因为国家不给实体经济的环境做任何的改善。
如果实体经济有一个好的环境，有一个好的获利空间，大量的资金就不会撤出实体经济，没有资金潮涌般的投入房地产市场，中国的房地产将会是一个平稳的上涨趋势。（全民炒房房价暴涨，不全民炒房房价稳涨）
二、把80%民众死死压在底层的不是房地产，而是我们的保障体系。
因为保障体系的缺失，无论教育，医疗，养老，失业等社会问题，都成了个人问题，个人对未来的恐惧和无助，这才是中国消费不足的根本。
所以我们发现中国的经济发展依靠投资推动而无法依靠消费拉动。凡是具有投资属性的商品都被热炒，而消费需求却很难有大的提升。
房产只是在诸多具备投资品属性的商品中最被广大群众认可的一个品种。如果货币没有超发，物价稳定，多数资金可能会趴在银行，就像几年前一样，用于教育，医疗，养老，失业的备用金。但货币泛滥和通货膨胀致使银行存款人间蒸发，使这些资金不得不进行大转移，恐慌性的寻找投资渠道，但对于邮市，木材，古董字画等投资品来说，需要较强专业知识，多数人无法参与，股市和黄金对资金容纳是有限的，且存在较高风险，因此房产成为广大群众投资与保值的共识。
三、如果解决房价问题，就要做到以下三点：
第一：国家承担公民的教育、医疗、养老。
第二：能够有效解决体制外失业问题。
第三：打破土地垄断，实行土地私有化。
但显然以上三条没有一样可以实现的。
房价下跌成燎原之势！他们在逼我们妥协！
一：房价上涨，到底赚的是什么钱？
20年以来，中国房价的上涨，从一开始的犹抱琵琶半遮面，到2008年以后的强势起步，发展到2016年的全面泡沫化，以致坚信房价会一直上涨，成为了一种谜之信仰。
普通老百姓，难以看懂经济学家和地产企业家们嘴中复杂的术语，接收到的信息也是纷繁复杂，以致最后完全迷失了理性，只能听从开发商、中介人员、既得利益人群的洗脑，被裹挟着接受这种信仰。
房子，说白了就是土地、钢筋、水泥和家具，那么，房价上涨，到底赚的是什么钱呢？
第一：经济增长的钱。
房子，作为供给速度有限的商品，作为人类居住梦想的承载居所，只要社会的经济在持续不断地变好，那么房价也必然曲折式上涨。这可以具体拆分成2个来源：上涨的房租、户口溢价。
一个城市，如果各大公司竞争力增强，经济发展健康，每年吸引优秀的大学毕业生和外来务工人员，持续涌入，房租就会上涨。这和股票的原理是一样的，上市公司的业绩在增长，那对应给股民的利润分红也会增加，股票就上涨。
而在中国，又加了一层户口的溢价。5年以前，以京沪深广四大城市为例，户口和城市福利、学区房是牢牢绑定在一起的，无形之中设置了一道门槛。虽然这种门槛不是有形的定价，却扎扎实实体现在了房价上面。
从2007年到2017年，中国GDP的年均实际增速大约为8.3%，十年累积下来，2017年中国经济的实际总产出差不多比2007年翻了一倍。所以经济增长，为房价上涨提供了第一个发动机。
但是，这远远不能解释这两年，为何房价会像脱缰的野马一样，驰骋纵横，以至于全面泡沫化的。
第二：央行印钞、放水的钱。
2007年，中国的广义货币只有40万亿，而到了2017年就接近170万亿，如果再加上各种影子银行，真实的货币差不多已经超过200万亿了，这相当于过去10年中国的货币总量翻了整整5倍以上。但是，同期的经济增长幅度只有1倍，这就意味着货币的购买力下降了一倍多，货币对内的贬值幅度，每年都接近10%。
从根本上说，中国货币的印钞增长速度，已经远远超过了经济本身所需要的数量。根据最浅显的经济学常识，货币贬值、通货膨胀，在短期是可以降低失业率、刺激消费，减缓经济危机的伤害，但是从长期而言，如同饮鸩止渴，百害而无一利。如果任何一个政府，只要经济出现一点波动，就印钞成了习惯，放水上了瘾，就如同吸食毒品，所需要的量会越来越大，作用会越来越小，最终积重难返。
以2016年上半年房价为基准进行统计，北京、上海、广州、深圳4个城市的住房总价值是73.6万亿人民币，按照当时6.40元人民币兑换1美元的汇率来计算，合11.5万亿美元，而美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元，也就是说，中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。
泡沫之大，危如累卵。所以，要么房价远远高估，要么人民币兑美元的汇率被高估。要么，二者都有！
第三：韭菜的钱。
谁是韭菜？你是吗？我是吗？
假如你花10块钱买了一块石头，买了以后突然出来一个故事说它有多么好，其实它和之前没有任何变化，结果有人听了以后愿意花20块来买，那么恭喜你，你就把他的钱赚了。如果到后来他发现故事是假的，其实这块石头不值20块，卖出去只值10块钱，那么他就亏了10块钱。他成了韭菜。那么在房地产市场，哪些人有可能是韭菜呢？
地方政府不是。因为他们是提供土地，然后收取开发商的土地出让金的。毫无成本。
开发商也不是。他们从银行贷款，去拍取土地，房子没开建就卖期房。几乎用了2重杠杆，暴赚。
2014年以前在大城市买房的人，很大可能也不是。
投资大师巴菲特告诉我们：打牌时，如果牌过三巡，你还不知道牌桌上谁是傻瓜，那么你就是那个傻瓜。
过去3年，不是因为生活所迫购买第一套自住房，而是因为下面原因买房的，就是韭菜：
1、听从地产公司广告宣传，被雇佣而来的群众演员排队抢房气势所吸引的；
2、相信中介人员的鼓噪，和卖家沆瀣一气，在看房现场被他们组团演戏、吓唬而当场签合同的；
3、相信中国年轻人口会越来越多，不断涌入大城市去买房，而不相信中国即将进入老龄化社会的，小孩子人均4套房在手的；
4、相信我国会继续延续过去10年宽松货币，以放水刺激的方式来维持经济发展，而不相信国家已经转向的；
5、相信北京是宇宙中心，那里的雾霾都有王者之气，全球富豪都希望在帝都有一套房产的；而不相信雄安会成为千年大计之城的；
6、相信深圳是可以媲美硅谷，创业板股票市场媲美美国的纳斯达克市场，深圳将来会诞生第二家腾讯的；而不相信腾讯股价从最高点下跌近一半的幅度的，互联网巨头公司都已经深陷危机的；
7、相信自己可以和朋友口中的那个炒房客一样，不安心工作，就依靠所谓的看房技巧、贷款杠杆技巧，同样赚到大钱的；而不相信很多炒房客已经在波段中、在下行大势来临之前，身死财灭的。
过去20多年的房价黄金周期，在我国培养出了对房价永远上涨的信仰族群。他们是庞大韭菜群体的民众基础。如果一个卖家，在2017年之前，成功地将手中的物业、房产，卖给了韭菜的买家，就像商业巨擘李嘉诚先生那样，抛售干净了大陆地区的地产配置，那就相当于完成了华丽的转身。
二：我们为什么如此焦虑？
地方政府获取的棚改资金贷款，是第一重杠杆；
开发商从银行或者信托渠道贷款，是第二重杠杆；
开发商还没开建就卖期房，是第三重杠杆；
老百姓付出三成首付，并向银行贷款七成，是第四重杠杆。
根据上市公司的年报，知名的开发商在2017年的经营业绩为：
中国恒大：收入为3110.2亿元，净利润为370.5亿元；
融创中国：收入为658.7亿元，毛利润为136.3亿元；
碧桂园：收入为2269亿元，净利润为261亿元；
万科：收入为2429亿元，净利润为280.5亿元；
华夏幸福：收入为596.4亿元，净利润为87.8亿元。
你要问为什么开发商这么暴利，这就是根本原因。
在价格上行周期2007-2016年，国内最为成功的财富模式无疑就是买房。有谁敢和开发商一样，乘着杠杆起舞，谁就能财务自由。
机会多大，风险就多大。高负债运行的杠杆体系里，老百姓成为最后一棒的接盘者，最大风险的承担者。
全国居民部门的杠杆率（住户贷款余额/住户存款余额）2018年一季度大概是61%（全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿）。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%，且增长速度非常快。也就是说，这些城市居民的存款余额，还比不过在身背负的贷款。如果不允许负债的话，这些城市的居民马上就破产了。
我们无意于在道德层面去指责开发商，毕竟市场经济条件下，一个愿买，一个愿卖。但是不容置疑的是，开发商赚得盆满钵满的背后，是亿万韭菜家庭在2017年累计起来的风险，再过3年，将可能变成亿万家庭不可承受之重。
三：十年未有之大变局！房价下跌成为燎原之势
短短的一周时间，全国各地房价下跌的新闻，不绝于耳，渐渐成为燎原之势。
2018年，打响今年楼市降价第一枪的厦门万科白鹭郡楼盘，主动给予买家退款100万了！
湖南湘潭、江苏南京、江西上饶、北京通州等多地，继续发生针对不同大牌的开发商楼盘的维权事件。
当你凝视深渊时，深渊也在凝视你。
现在中国的情形，和2008年的美国何其相似。那一年，美国房价已经连续上涨了多年。房地美和房利美 这2家房贷公司，向美国底层老百姓，不论还款能力如何，一律放贷购房，再将劣质（次级）贷款转移给了银行，银行再打包成金融产品，上市流通。终于，房贷成为压垮美国浮华盛世的第一根稻草，全球性金融危机大爆发，他们被迫重头开始走上涅槃之路。
所幸的是，我们国家正在主动戳破泡沫，过去10年支持房价上涨的力量，全部都在迅速消失。
央行在2018年初明确提出，未来货币低增速，会成为常态；我国不再寻求通过经济刺激的方式来追求GDP的高增长，而改为有质量的增长；新5%，比旧8%好。
国务院在10月8日常务会议上，要求部分市县要尽快取消货币化棚改贷款的政策，去除第一重杠杆。
监管部门就取消商品房预售制度，即期房制度，征求各地住建局意见。期房成为历史，很大概率会成真。期房制度，是造成现在开发商收钱之后不管建房质量，胡乱交房的乱象根源。取消期房，将不仅断掉第三重杠杆，更是可以将压力回到开发商身上来，严肃完成建筑质量。
更为紧迫的局势，在于我国和美国正在就贸易纠纷产生的国际格局大震荡。由于过去20年的浮躁氛围，投机大行其道，我国经济发展的科技含量是弱的，在芯片、高端制造、科研等领域严重落后于发达国家。楼市泡沫不除，资金和社会心态，无法脱虚向实，根本无法打赢和美国的贸易冷战。
但是，既得利益群体的力量是非常庞大的。他们是：知名开发商、囤积海量房子的贪腐官员、少部分拆迁户、积累较多房贷余额的银行。他们紧紧抱团，利用媒体话语权的优势，手握重金，利用一批御用文人和知名意见领袖，向国家喊话。下面这些口号，是他们常见的话术：
1、房地产是我国的支柱产业，如果房地产倒了，我们的经济增长就成问题了。
2、房地产行业涉及到上下游各行各业，是我国创造就业岗位的主要行业之一，如果开发商倒闭了，上下游企业倒闭，农民工失业，代价谁来承担？
3、如果房价下跌太多，一批房闹的业主断供，选择将房子抛给银行，银行坏账成堆，怎么办？国家不应该允许银行发生亏损。
在这批既得利益群体人的眼里，即使一个人患了脓疮，也不应该做手术，因为体重会减轻，手术很痛苦，患者会大喊大叫。
那我们来看看，假如老百姓向既得利益群体妥协，会是什么样的结果。
他山之石，可以攻玉。
四：日本人妥协了，结果是什么？
让我们穿越历史的迷雾，回到1985年时候的日本国。
此时距离二战结束已经40年，日本经济进入第三阶段的增速换挡期。为了对冲和美国签订广场协议引发的日元升值对出口造成的影响，日本开始实行一系列扩内需增长的货币和财政政策。1985年-1991年日本房地产进入最后疯狂期，6年间上涨1.7 倍。在这期间，日本全社会进入泡沫化繁荣时期，各阶层挥金如土，他们坚信东京的地价，可以买下整个美国，是对的。
在泡沫时期，日本政府尝试打击资金空转，防止楼市和股市中的杠杆资金，严厉约束开发商的哄抬地价行为。但是在数千家开发商的游说下，以及上亿已经卷入房地产泡沫浪潮中的韭菜民众的民意之下，日本央行和财政部，一退再退，不断妥协，终于酿成当时人类历史上单一时期单一国度的规模最大的泡沫。
1991年后日本政府开始采取措施时，突然发现，原来虚假繁荣的经济如此不禁考验。房地产迅疾进入暴跌期，六大主要城市跌幅65%，东京房价腰斩一半。在东京银座地区，写字楼和商铺的平均价格和泡沫巅峰时比，下降了75%。日本经济进入大拐点，经济发展停滞，开始进入历史上著名的“失去的二十年”。
如果你去日本旅游，会深深感受到日本民众不愿麻烦别人、宁愿租房很少买房、在一家大公司干到老死很少跳槽、社会等级森严、老龄化严重、娱乐至死、低欲望、抵触婚姻的社会心态，都是那失去的二十年而留下的社会烙印。
五：香港人妥协了，结果是什么？
如果说，日本与我国自有国情不同，那么香港地区历史上一次重大的历史事件，则可以给我们更切身的借鉴经验
如果你爱他，就把他送到香港，因为那里是天堂。如果你恨他，就把他送到香
港，因为那里是地狱。
在房价这件事上，香港人民的历史经验比大陆人民要丰富得多，但是当房价来到历史拐点时，两地的买房人却殊途同归。江西、湖南、杭州、厦门、上海是砸售楼处，而信奉市场经济的香港人民虽然没有去砸售楼处，但却会借着民主权利，直接上街游行，施压民主政府进行调控。
香港楼市的沉疴要回溯到1997回归前。当时为了防止港英政府在香港回归前卖地卷钱走人，《中英联合声明》限制了香港每年的卖地数量。之后，香港经济持续上扬，对房地产的需求有增无减，而土地供应受限，房价屡创新高，香港的整体房价在1994年1月至1997年10月的高峰期，三年零十个月上涨了68%。 在房价高峰时，香港人平均要把月薪的74%用来还贷。
1997年，香港回归，董建华上任之初，为了升级香港的长期竞争力，董建华打算一方面加大土地与住宅供应，降低创新与生活成本，为香港后续的发展开辟空间；另一方面大刀阔斧，改革教育、增加科技投资以及项目，为香港的未来增加新的增长动力。他一上任，就制出了“八万五”大计，为特区政府订下三个目标：每年兴建的国有和私营房屋单位不少于八万五千个；在十年内，全港七成的家庭可以自置居所；以及把排队等候公租房的平均时间缩短至三年。
如果这一宏伟计划得以实施落地，21年之后的香港绝对不再会是今日的香港：没有互联网，没有生物医药科技，没有高端制造，只是普通的外贸中转站和空虚的金融服务港。可惜的是，人算不如天算！
人这一辈子啊，除了依靠自我奋斗，也要依靠历史的进程。
这一计划刚一推出，就遇上了亚洲金融风暴，香港经济早就空心化，自然抵挡不住资本外逃，香港楼市迎来凄风冷雨。短短几个月，房价下跌了30%，购房者的首付款已经跌没了。这些爆仓了的买房人，报纸称他们为负资产者。这些所谓“有产阶级”和开发商的利益代表们，声称房价下跌的导火索是政府的“八万五”计划。这一计划的目标是要让百万香港底层老百姓受惠，本不应该代替香港经济的空心化而为房价下跌来背锅，此刻成为了紧紧抱团的利益群体所攻击的靶子。在社会舆论猛烈抨击之下，政治正确的口号，从“大庇天下寒士俱欢颜”，变成了“让房价上涨，挽救负资产者，拯救香港中产阶级”。
香港政府的压力山大。此时此刻，沉默的大多数，没有站出来声援港府，他们是香港80%的普通老百姓，人均居住面积没有15平米，终日忙于为资本家和垄断寡头们打工干活，在决定香港前途、决定自己和家庭命运的那一刻，向既得利益群体们，妥协了！他们就像从香港社会上消失了一样，鸦雀无声。
局势开始一边倒了！
为了安抚负资产者、稳定房价，1998年6月份，港府宣布冻结卖地，任由开发商坐地起价，和有房者们狂欢。事后，2000年董建华发表声明回顾：“金融风暴来临，在民意面前，根本无机会实施‘八万五’政策”。3年后的10月，香港特区政府进一步推出“投资移民计划”，只要在香港投资650万港元，即符合移民资格，吸引了大量外来资金，房价得以进一步推高。自2003年12年之后，直到2015年，香港房屋委员会才首次放开供给，并且一次只有2千套。
至此，香港终于成为了某人的一家之城。
2017年底香港拥有房产的家庭比例为49.5%，比董建华宣布放弃时的52.9%还低。超过一半房产的实用面积小于50平米。人均居住面积只有约15平方米，大幅落后于内地的京沪深。同时，租金中位数为1万港元，全港家庭月均收入中位数2.5万港元，也就是说，租金占去了家庭收入的40%。
全港约有超过9万间笼子房，住着超过20万人，居住面积中位数仅为10平米。更底层还有一大批笼民，从Beyond主唱黄家驹1992年出演《笼民》，时间已经过去26年，香港大多数老百姓依然住在笼子里面，被笑称纳米房，笑中带泪。
《曹刿论战》中说，食肉者鄙，不足远谋。但是鲁迅也说，可怜之人，必有可恨之处。
从底层到中层，香港的年轻人，按道理有希望通过创新创业改变自己命运，却已经被房价与屋租绑死，哪里还有创新的胆量、时间与潜力？香港的创业土壤已经灌满了房地产富豪的混凝土，长不出来新的庄稼。阶层完全固化，年轻人看不到上升的通道。
亲爱的读者朋友们，回溯完了日本和香港的历史，不知道你能从它们居民的妥协中，借鉴到点什么吗？中国长达20年的房价上涨周期，才刚刚开始回调而已，我们就要开始妥协吗？